Kıyı/Kıyı Kenar Çizgisi Tespiti ve Değerlemede Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Kıyı/Kıyı Kenar Çizgisi Tespiti ve Değerlemede Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Öncelikle ilgili kanun, kıyı kenar çizgisi ve sahil şeridi tanımları, kıyı kenar çizgisi ve sahil şeridinin tespiti ve belirlenmesi konularını kısaca inceleyelim.

Kıyı Kanunu
Yasal olarak ilk defa 1926 yılında tanımlanan “kıyı”, kamuya ait yerlerden sayılmış ve tescil dışı bırakılması gerektiği belirtilmiştir. 1972 yılında imar kanununa eklenen ek maddeler ile kıyı bölgelerinin planlanmasına yönelik ilk yasal düzenleme yapılmıştır. 1982 Anayasasının 43.maddesinde “Kıyılar devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Deniz, göl ve akarsu kıyıları ile deniz ve göllerin kıyılarını çevreleyen sahil şeritlerinden yararlanmada öncelikle kamu yararı gözetilir. Kıyılarla sahil şeritlerinin kullanım amaçlarına göre derinliği ve kişilerin bu yerlerden yararlanma imkan ve şartları kanunla düzenlenir.” hükümlerine yer verilmiştir. Anayasadaki hüküm doğrultusunda 1990 tarihinde 3621 sayılı Kıyı Kanunu çıkarılmış, 1992 tarihinde değişikliğe uğrayarak yürürlüğe girmiştir. Bu kanun ile kıyı alanlarına ilişkin şu tanımlar yapılmıştır.

Kıyı Çizgisi:
Deniz, tabii ve suni göl ve akarsularda, taşkın durumları dışında, suyun kara parçasına değdiği noktaların birleşmesinden oluşan meteorolojik olaylara göre değişen doğal çizgidir. Tabii ve suni göllerde Devlet Su İşleri, Genel Müdürlüğünce belirlenen maksimum su kotu kıyı çizgisini belirler.

Kıyı Kenar Çizgisi:
Deniz, tabii ve suni göl ve akarsuların, alçak-basık kıyı özelliği gösteren kesimlerinde kıyı çizgisinden sonraki kara yönünde su hareketlerinin oluşturduğu kumsal ve kıyı kumullarından oluşan kumluk, çakıllık, kayalık, taşlık, sazlık, bataklık benzeri alanların doğal sınırı; dar-yüksek kıyı özelliği gösteren kesimlerinde ise, şev ya da falezin üst sınırıdır.

Bu sınır doldurma suretiyle arazi elde edilmesi halinde de değiştirilemez.

Kıyı kenar çizgi tespitine konu olmayan akarsuların, deniz, tabii ve suni göllerle birleştiği yerlerde, kıyı kenar çizgisi; deniz, tabii ve suni göl kıyı kenar çizgisi olarak tespit edilir.

Kıyı:
Kıyı çizgisi ile kıyı kenar çizgisi arasındaki alandır.

Dar-Yüksek Kıyı:
Plaj ya da abrazyon platformu olmayan veya çok dar olan şev veya falezle son bulan kıyılardır.

Alçak-Basık Kıyı:
Kıyı çizgisinden sonra da devam eden, kıyı hareketlerinin oluşturduğu plaj, hareketli ve sabit kumulları da içeren kıyı kordonu lagün gölü, lagün alanları, sazlık, bataklık ile kumluk, çakıllık, taşlık ve kayalık alanları içeren kıyılardır.

Kıyı (Sahil) Şeridi:
Deniz, tabii ve suni göllerin kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde yatay olarak en az 100 metre genişliğindeki alandır.

İki bölümden oluşan bu alan kullanım amacı ve doğal eşiklere göre belirlenir.

Kıyı (Sahil) şeridinin birinci (A) bölümü:
Sahil şeridinin tümü ile sadece açık alanlar olarak düzenlenen; yeşil alan, çocuk bahçesi, gezinti alanları, dinleme ve Yönetmelikte tanımlanan rekreaktif alanlardan ve yaya yollarından oluşan, kıyı kenar çizgisinden itibaren, kara yönünde yatay olarak 50 metre genişliğinde belirlenen bölümüdür.

Sahil şeridinin ikinci (B) bölümü:
Sahil şeridinin birinci bölümünden sonra kara yönünde yatay olarak en az 50 metre genişliğinde olmak üzere belirlenen ve üzerinde sadece Kanunun 8. Maddesinde ve Yönetmelikte tanımlanan toplumun yararlanmasına açık günübirlik turizm yapı ve tesisleri, taşıt yolları, açık otoparklar ve arıtma tesislerinin yer aldığı bölümüdür.

 

Kıyı kenar çizgisini kim tespit eder?

Kıyı kenar çizgisinin (KKÇ) tespiti için tespit komisyonları oluşturulur. Komisyon, jeoloji, harita, ziraat, inşaat mühendisleri ile mimar veya şehir plancısı meslek gruplarından en az bir kişinin katılımı ile Valiliğin onayı ile oluşur.

Kıyı Kenar Çizgisinin Tespiti ve Onayı

Onaylı kıyı kenar çizgisi bulunmayan alanlardaki tespit işlemlerinin valiliklerce bir program dahilinde ve en kısa sürede gerçekleştirilmesi esastır. Valiliklerce yıllık tespit programları hazırlanır.

Tespit işlemlerinin kanun, yönetmelik ve bu programlara uygun olarak yürütülmesi ve tamamlanması için her türlü önlem alınır. Ancak ilgililerin tespit talebi halinde, yıllık programda olup olmadığına bakılmaksızın kıyı kenar çizgisi tespiti, bu Yönetmelik esaslarına göre öncelikle yapılır.

Kıyı kenar çizgisi tespitleri, 1/1000 ölçekli hâlihazır haritalar üzerinde pafta bütününde geçirilir. Ancak il, ilçe, belediye ve mücavir alan sınırına rastlayan alanlarda pafta bütününde geçirilme şartı aranmaz. a) Valiliklerce yıllık programlarına uygun olarak yapılacak kıyı kenar çizgisi tespitlerinin, öncelikle 1/1000 ölçekli onaylı halihazır harita üzerine yapılması esastır. 1/1000 ölçekli halihazır haritaların temini için Bakanlıkça ve Valiliklerce gerekli önlemler alınır. 1/1000 ölçekli halihazır haritaların temininin mümkün olmaması ve Bakanlıkça uygun görülmesi durumunda, 1/1000 ölçekli fotogrametrik, sayısal, kadastral veya ortofoto harita üzerine bunların da bulunmaması halinde, 1/2000 veya 1/5000 ölçekli halihazır, fotogrametrik, kadastral veya ortofoto haritalar üzerine yapılır.

b) Kıyı kenar çizgisi tespitinin ilgililerince talep edilmesi halinde, kıyı kenar çizgisinin 1/1000 ölçekli onaylı halihazır harita üzerine geçirilmesi zorunludur

1) Daha evvel 1/1000 ölçekten daha küçük ölçekli halihazır, fotogrametrik, topografik, kadastral veya şeritvari harita üzerine geçirilerek onaylanmış kıyı kenar çizgisi varsa; ilgililerince, tespite konu alanın 1/1000 ölçekli hâlihazır haritası yaptırılır, onaylatılır ve kıyı kenar çizgisi 1/1000 ölçekli onaylı halihazır harita üzerine aktarılarak bu Yönetmeliğin 9 uncu maddesi hükümlerine göre onaylanır.

2) Onaylı kıyı kenar çizgisi bulunmayan, 1/1000 ölçekli halihazır haritası bulunan yerlerde kıyı kenar çizgisi, muhtemel kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde alçak basık kıyılarda en az 200 metrelik, dar yüksek kıyılarda en az 50 metrelik alanı içeren kısmın 1/1000 ölçekli halihazır haritası ilgilisince tamamlatılıp onaylatıldıktan sonra geçirilir.

3) Onaylı kıyı kenar çizgisi ve 1/1000 ölçekli onaylı halihazır haritası bulunmayan yerlerde, kıyı kenar çizgisi, muhtemel kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde, alçak basık kıyılarda en az 200 metrelik, dar yüksek kıyılarda en az 50 metrelik alanı içeren 1/1000 ölçekli halihazır harita ilgilisince yaptırılarak onaylandıktan sonra geçirilir.

4) Daha önce kıyı kenar çizgisinin 1/1000 ölçekli onaylı halihazır harita paftaları üzerinde pafta bütününde geçirilmemiş olması halinde, kıyı kenar çizgisi olmayan kısımların halihazır haritası yaptırılarak onaylatılır. Kıyı kenar çizgisi pafta bütününe tamamlanarak geçirilir

5) Daha evvel 1/1000 veya daha büyük ölçekli halihazır, kadastral, topoğrafik veya şeritvari haritalar üzerine çizilerek onanmış kıyı kenar çizgileri, 1/1000 ölçekli halihazır harita üzerine aktarılması istenirse, muhtemel kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde, alçak basık kıyılarda en az 200 metrelik, dar yüksek kıyılarda en az 50 metrelik alanı içeren 1/1000 ölçekli halihazır harita ilgilisince yaptırılarak onaylatıldıktan sonra bu harita üzerine aktarılır. İl, ilçe, belediye ve mücavir alan sınırına rastlayan alanlarda pafta bütününde aktarma şartı aranmaz.

Aktarma işlemi Bakanlıkça da yapılabilir. İlgilisinin talebi üzerine yapılan aktarma işlemi, Teknik Yönetmelik esaslarına göre yapılır. Aktarma yapılan pafta üzerine, onaylı kıyı kenar çizgisine ilişkin bilgiler belirtilmek suretiyle, aktarma işlemi Valilik veya Bakanlıkça uygun görüldüğüne ilişkin pafta üzerine işlenir. Aktarma işleminde hata tespiti halinde, düzeltilmek üzere valiliğe iade edilir. Aktarma işlemi Bakanlıkça yapılmış ise, aktarıma ilişkin uygun görüş Bakanlıkça pafta üzerine işlenir. Aktarma işlemi bilgisayar ortamında sayısal olarak yapılır.

Tespit talepleri haritaya ilişkin koşulların tamamlanarak valiliğe tesliminden sonra valiliğince 3 ay içinde sonuçlandırılır.

Kıyı kenar çizgisi tespiti talep üzerine yapılış ise bakanlığa gönderilen ozalit paftalar üzerine talep konusu taşınmaz veya taşınmazların mülkiyet sınırları da işlenir..

Sahil Şeridinin Belirlenmesi

Sahil Şeridinin belirlenmesinde aşağıdaki esaslara uyulur.

a) Uygulama imar planı ilk defa yapılacak alanlarda, köy yerleşik alanlarında ve iskan dışı alanlarda sahil şeridi, kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde yatay olarak en az 100 metre genişliğinde olmak üzere belirlenir. Bu alanlar kapsamında daha önce mevzii imar planı onaylanmış alanların kalması durumunda, mevzii imar planının kısmen veya tamamen yapılaşma bulunmayan imar adalarında da sahil şeridi en az 100 metre olarak belirlenir.

b) 11 Temmuz 1992 tarihinden önce onaylanmış uygulama imar planı bulunan kentsel ve kırsal yerleşmelerde, turizm merkez ve alanlarındaki turizm amaçlı alanlar ile turizm merkez ve alanlarındaki kentsel ve kırsal yerleşmelerde kısmen veya tamamen yapılaşma varsa onaylı imar planındaki sahil şeridi geçerlidir. Aksi halde sahil şeridi (c) bendi uyarınca belirlenir.

c) 11 Temmuz 1992 tarihinden önce onaylanmış mevzii imar planı ve turizm merkez ve alanlarındaki turizm dışı kullanımlara yönelik mevzii imar planı bulunan alanlarda; planda belirlenen sahil şeridinin başlangıcından itibaren ilk sırada yer alan imar adalarının kısmen veya tamamen yapılaşmış olması durumunda, gerisindeki imar adalarında kısmen veya tamamen yapılaşma olup olmadığına bakılmaksızın onaylı plandaki sahil şeridine uyulur. İlk sırada yer alan imar adalarında kısmen veya tamamen yapılaşma olmaması durumunda geriye doğru diğer imar adalarının durum değerlendirilerek kısmen veya tamamen yapılaşma bulunanlarının kıyı yönündeki cephe hattı esas alınarak sahil şeridi belirlenir.

11 Temmuz 1992 tarihinden önce onaylanmış uygulama imar planlarının kısmi yapılaşma bulunmayan alanları ile ilgili gerekli revizyonlar en çok 1 yıl içinde Kanun ve bu Yönetmelik hükümlerine göre yapılır. Boş ve kısmi yapılaşma bulunmayan alanlarda bu işlemler yapılmadan yapı ruhsatı verilmez.

Sahil şeridinde kıyıya geçişi engelleyecek şekilde; duvar, çit, parmaklık, tel örgü, hendek, kazık ve benzeri engeller oluşturulamaz. Moloz, toprak, curuf, çöp gibi çevreyi bozucu etkisi olan atık ve artıklar dökülemez, kazı yapılamaz.

Sahil şeridinde 11 Temmuz 1992 tarihinden önce yürürlükteki plan ve/veya mevzuata uygun olarak yapılmış veya inşaat ruhsatı alınarak en az subasman seviyesine kadar inşaatı tamamlanmış yapılardaki müktesep haklar saklıdır. Bu hüküm, üzerine birden fazla yapı yapılmak üzere ruhsat alınmış parsellerdeki en az subasman seviyesindeki yapılar için de geçerlidir.

Sahil şeridinin birinci bölümünde yeni taşıt yolları açılamaz. Ancak 11 Temmuz 1992 tarihinden önce mevzuat hükümlerine uygun olarak onaylanmış planlara göre yapımına başlanmış veya kullanılmakta olan Devlet Karayolları ile yapımı gerçekleştirilmiş imar yollarındaki müktesep haklar saklıdır. İnşaatına başlanmış imar yollarında ise mümkün olan en kısa mesafede iç yollarla bağlantı sağlanmak üzere imar planı revizyonu yapılır. Sahil şeridi birinci bölümünde ancak iç yollarla dolgu alanlarındaki yapılmış veya yapılacak yolları bağlayan kısa geçişler için imar yolları planlanabilir.

Sahil şeridinde Planlama

Sahil şeridinde uygulama imar planı yapılıp onaylanmadan uygulamaya geçilemez. Tamamen veya kısmen yapılaşmamış sahil şeritlerinde yapılacak plânlar: Kanunun 5 inci maddesindeki esaslar dikkate alınarak aşağıdaki şekilde düzenlenir.

Sahil şeritlerinin birinci bölümünü içeren uygulama imar planları, tümüyle açık alan olarak toplumun kullanımına tahsis edilecek şekilde düzenlenir. Bu alanlarda sadece yaya yolları, gezinti ve dinlenme alanları, seyir teras ve alanları ile bu Yönetmeliğin 4 üncü maddesinde tanımlanan rekreaktif amaçlı kullanımlar ile bu Yönetmeliğin 13 üncü maddesinde belirlenen yapı ve tesisler yer alabilir. Bu alan içinde toplumun yararlanmasına açık yapılar da dahil olmak üzere başka hiç bir yapı ve tesis yapılamaz.

Sahil şeridinin ikinci bölümünde yapılacak planlar, bu ***Yönetmeliğin 13 ve 14 üncü maddesinde sayılan yapı ve tesisler ile toplumun yararlanmasına açık olmak şartı ile konaklama hariç bu Yönetmelikte tanımlanan günübirlik turizm yapı ve tesislerini kapsayacak şekilde düzenlenir.

Sahil şeridinin ikinci bölümünde yapılacak günübirlik turizm yapı ve tesisleri için emsal 0.20′ yi, bir (1) katı, H=4.50 metreyi, asma katlı yapılması halinde H=5.50 metreyi geçmemek üzere plan kararları getirilebilir.

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanununa göre belirlenen turizm bölge, alan ve merkezlerinden sahil şeridini kapsayanlarda uygulama imar planları, aynı Kanunun 7 nci maddesi uyarınca düzenlenip onaylanarak yürürlüğe girer.

Yukarıdaki fıkra kapsamı dışında kalan uygulama imar planları 3194 sayılı İmar Kanununun ilgili maddeleri uyarınca Bakanlık, valilik veya belediyesince onaylanarak yürürlüğe girer.

***Yönetmeliğin 13 ve 14 üncü maddesi;

Madde 13– Kıyıda onaylı uygulama imar planlarına göre ve çevre kirliliğinin önlenmesine ilişkin tüm önlemler alınmak koşulu ile aşağıdaki yapı ve tesislere yapılabilir:

a) Kıyının kamu yararına kullanımına ve kıyıyı korumak amacına yönelik altyapı ve tesisler: İskele, liman, barınak, yanaşma yeri, rıhtım, dalgakıran, köprü, menfez, istinat duvarı, fener, çekek yeri, kayıkhane, tuzla, dalyan, tasfiye ve pompaj istasyonları.

b) Faaliyetlerinin özelliği gereği kıyıdan başka yerde yapılmaları mümkün olmayan yapı ve tesisler: Tersane, gemi söküm yeri, tekne imal yeri, su ürünlerini üretim ve yetiştirme tesisleri, denize iniş rampaları, yat limanı, kruvaziyer liman, balıkçı barınağı ve çekek yeri.

c)Kıyılarda ayrıca uygulama imar planı yapılmadan sabit olmayan duş, gölgelik, soyunma kabini, aralarında en az 150 metre mesafe olmak kaydı ile 6 m2 ‘yi geçmeyen büfe ve kirletici etkisi olmayan fosseptik yapımını gerektirmeyen seyyar tuvalet ve ahşap iskeleler yapılabilir.

(a) ve (b) bendlerinde sayılan yapı ve tesis alanlarında, bu kullanımların tamamlayıcısı niteliğinde ve yapılması zorunlu alt ve üst yapı ve tesisleri yapılabilir. Günübirlik turizm yapı ve tesisleri yapılamaz. Hangar, atölye, kontrol kulesi ve deniz feneri gibi bakım-onarım ve teknik altyapı yapılarının yükseklikleri ve yapılaşma şartları, teknik gerekçeler ve uluslararası standartlar gözetilerek imar planı kararları ile belirlenir. Ancak taban alanı 6 metrekareyi geçmeyen kontrol kulesi ve deniz fenerleri için yapının fenni ve teknik sorumluluğu ilgili idaresinde olmak kaydıyla imar planı aranmaz.

Sahil şeridinin ikinci bölümünde ve sahil şeridi gerisinde kalan özel kullanımlara ait arıtma tesisleri kıyıda yapılamaz. Bu alanlarda sadece kamuya yararlı arıtma tesisleri yer alabilir.Kıyılarda yapılan yapı ve tesisler, yapım amaçları dışında kullanılamazlar.

Kıyıda kalıp 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca tescil edilen yapılar korunur; bu yapıların kullanım kararları ve yapılaşma şartları, Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kurulu tarafından belirlenir ve uygulama imar plânları hazırlanırken bu kararlar esas alınır.

Madde 14– Denizlerde, içme ve kullanma suyu kaynağı olmamak kaydı ile tabii ve suni göllerde ve akarsularda; sadece kamu yararının gerektirdiği hallerde daha uygun alternatifler bulunmaması veya kıyı alanının yetersizliği nedeniyle ve uygulama imar planı kararı ile bu Yönetmeliğin 13 üncü maddesinde belirtilen yapı ve tesislerle, Kanunun 7 nci maddesi gereği yapılabilecek kara, deniz, hava ulaşımına yönelik altyapı tesisleri, ibadet yeri, yeşil alan düzenlemeleri kapsamında park, çocuk bahçesi, açık spor alanları ile açık alan ağırlıklı olmak üzere ve emsali aynı amaçla ayrılan alanın % 3 ünü yüksekliği 5.50 m. yi aşmayan takılıp sökülebilir elemanlarla inşa edilen; lokanta, gazino, çay bahçesi, sergi üniteleri ve idare binalarını içeren fuar, piknik, eğlence alanları düzenlemek amacıyla doldurma ve kurutma işlemi yapılarak arazi kazanılabilir.

Kıyı kenar ve sahil şeridi araştırmasında dikkate edilmesi gereken hususlar;

Şimdi ise Gayrimenkul Değerleme Uzmanı olarak konuyu ele aldığımızda sıklıkla karşılaştığımız durumlardan bahsetmek istiyorum.

Tüm değerleme talep eden kurum ve kuruluşlar rapora konu taşınmazların(Arsa, bina, bağımsız bölüm vb.) kıyı kenar çizgisi ve sahil şeridi etkilenmesini araştırılmasını talep etmektedir.

Tarafımızca ilgili belediyelerde kıyı kenar çizgisi gösterir paftaların temin edilip incelenmesi gerekmektedir.

İlk olarak taşınmazın kıyı kenar çizgisi ile kıyı çizgisi arasındaki alan KIYI ALANI içerisinde kalıp kalmadığı incelenmelidir. Kıyı alanında yer alan taşınmazlara teminat amaçlı değerlemelerde yoğun olarak olumsuz görüş verilmektedir.

Eğer taşınmaz Kıyı Alanında yer almıyor ise taşınmazın kıyı kenar çizgisine olan mesafesi tespit edilerek taşınmazın sahil şeridi ilk veya ikinci 50m bölümünde yer alıp almadığı tespit edilmelidir.

İlgili kanun gereği;

– Sahil şeritlerinin birinci bölümünü(ilk 50m) içeren uygulama imar planları, tümüyle açık alan olarak toplumun kullanımına tahsis edilecek şekilde düzenlenir. Bu alanlarda sadece yaya yolları, gezinti ve dinlenme alanları, seyir teras ve alanları ile bu Yönetmeliğin 4 üncü maddesinde tanımlanan rekreaktif amaçlı kullanımlar ile bu Yönetmeliğin 13 üncü maddesinde belirlenen yapı ve tesisler yer alabilir. Bu alan içinde toplumun yararlanmasına açık yapılar da dahil olmak üzere başka hiç bir yapı ve tesis yapılamaz.

– Sahil şeridinin ikinci bölümünde(ikinci 50m) yapılacak planlar, bu ***Yönetmeliğin 13 ve 14 üncü maddesinde sayılan yapı ve tesisler ile toplumun yararlanmasına açık olmak şartı ile konaklama hariç bu Yönetmelikte tanımlanan günübirlik turizm yapı ve tesislerini kapsayacak şekilde düzenlenir.

*** Yönetmeliğin 13 ve 14 üncü maddesinde sayılan yapı ve tesisler yukarıda sahil şeridinin planlanmasında sunulmuştur.

Sahil şeridinin ikinci bölümünde yapılacak günübirlik turizm yapı ve tesisleri için emsal 0.20′ yi, bir (1) katı, H=4.50 metreyi, asma katlı yapılması halinde H=5.50 metreyi geçmemek üzere plan kararları getirilebilir.

Parsel üzerinde ruhsatlı, iskanlı yapı bulunması durumunda; yapının ilk yapı ruhsatı tarihini bakılmalıdır. İlgili kanun detaylarında belirtildiği üzere;

“Sahil şeridinde 11 Temmuz 1992 tarihinden önce yürürlükteki plan ve/veya mevzuata uygun olarak yapılmış veya inşaat ruhsatı alınarak en az subasman seviyesine kadar inşaatı tamamlanmış yapılardaki müktesep haklar saklıdır.”

Yapı ruhsatı tarihi 11.07.1992 tarihi önceki yapılar müktesep hakka sahip olup yasallığını korumaktadır.

Yazının faydalı olduğunu diler saygılar sunarım

Fahrettin Barış Kutlu

Değerleme Uzmanı

SPK Lisans No: 404833

Gemi Değerlemesinde Önemli Kriterler

Gemi Değerlemesinde Önemli Kriterler

Denizcilik sektöründe, doğru geminin alımından tutunda bu geminin doğru işletilmesi, doğru kiralanması, doğru tersanelerde doğru tamirat ve bakımların yapılmasına kadar, işletme esnasında ise doğru personel seçimi, doğru yakıt ve yakıt tedarikçisi seçimi, doğru kumanya tedarikçisi seçimi, doğru safety/emniyet malzeme servis firma seçimi, doğru bayrak ve klas seçimi çok büyük önem taşımaktadır. Maddi açıdan armatörü ciddi anlamda etkileyen bu parametrelerin hepsine hâkim olmak deniz kökenli/denizci, denizde çok uzun süreler çalışılmış dahi olunsa çok mümkün değildir.

Hakeza gemi değerleme konusuna da böyle bakmak lazım. Gemi değerlemesi, kendine has kuralları olan, özel bir uzmanlık alanıdır. İçerisinde birçok fonksiyonu barındırır. Sadece survey hizmeti gibi düşünülür ise eksik kalır. İçinde survey hizmetini de barındıran ve fakat ilave birçok analiz gerektiren bir uzmanlıktır gemi değerleme. Birinci kuralı gemiyi görmektir. Uzun yıllar gemi değerlemesi yapan bir ekip olarak gemi değerlemenin ilk kuralının gemiyi görmek, gemiye çıkmak olduğunu düşünmekteyiz. Çünkü kondisyon, ancak yerinde tespit edilebilen ve mahallinde incelemelerle anlaşılabilen bir husustur. Genel yargının tersine, elbette önemli olmakla birlikte geminin inşa yeri, yaşı, cinsi, donanımı gibi sertifika bilgileri nihai değer takdiri için baz alınan ancak yeterli olmayan unsurlardır. Aynı yaşta, aynı menşeli, aynı özelliklerde iki geminin fiyatını etkileyebilen başka bir çok unsur bulunmaktadır. Onun içindir ki gemi değerlemesi amaçlı bir çok ülkeye giderek gemileri bizzat gördük ve ancak o şekliyle değerlemesini gerçekleştirdik. Bunca zahmetin tek sebebi vardır, gemiyi fiziki olarak görebilmek üzerine çıkabilmek ve tüm incelemeleri yerinde yapabilmektir.

Yine bilinenin aksine, gemi üzerinde değerleme çalışması ciddi zaman alan bir süreçtir. Gemi üzerinde tüm sertifikalar kontrol edilir, gemide bulunan teçhizatlar, elektronikler-köprüüstü haberleşme ve seyir cihazları, tanklar, emergency ekipmanları, yaşam mahalleri, açık güverteler, var ise vinç/kreynler, ana makine ve yardımcı makineler, geminin survey durumu gibi bir çok unsur kontrol edilir ve detaylı bir gemi genel kondisyonu incelemesi yapılır. Gemi kondisyonunda önem arz eden hususlar tek tek tespit edilir ve raporlanır. Ve nihayetinde de benzer özelliklerde, emsal teşkil edebilecek alım-satım gören ya da hali hazırda satılık olan gemilerden elde edilen fiyat bilgileri, brokerlardan alınan görüşler, armatörlerden alınan bilgiler ve genel piyasa bilgimiz dâhilinde, nihai bir değere ulaşılır.

Değeri etkileyen çok fazla unsur vardır. Yukarıda sayılanlar önemli kriterler olmakla birlikte gemi değerleri, uluslararası bir çok etkenden etkilenen bir sektördür. Navlun fiyatlarındaki değişimler, yeninden inşa için gerekli malzeme fiyatlarındaki değişiklikler, Dünya Ticaret hacminin daralması ya da genişlemesi gibi birçok unsur değerde ciddi farklılıklar oluşturur. Onun içindir ki gemi değerleri, gayrimenkul gibi kısmen istikrarlı ve sağlıklı bir iniş çıkışa sahip değildir. Dalgalanmalar ve değişimler çok radikal olabilir. Çok kısa sürelerde çok ciddi değişiklikler gösterebilir. Onun içindir ki her bir gemi değerlemesi, o günün şartları göz önüne alınarak gerçekleştirilmeli ve analiz edilmelidir.

Proje Geliştirme Analizi

Proje Geliştirme Analizi

Proje geliştirme analizi, yapılı yâda yapısız bir taşınmazın, yasal olarak mümkün olan kullanım şekillerinin incelendiği, kullanım şekilleri neticesinde elde edilebilecek faydanın hesaplandığı yöntemlerin genel adıdır. Proje geliştirme analizi kendi içinde genel kabule göre ikiye ayrılmaktadır. Yöntem topluluklarından ilki paranın zaman karşısındaki değerini göz ardı eden Ortalama Verimlilik Yöntemi ve Geri Ödeme Süresi Yöntemidir. Yöntem topluluklarının ikincisi ise paranın zaman karşısındaki değer değişimini göz ardı etmeyen Net Bugünkü Değer Yöntemi (NBD) ve İç Karlılık Oranı (İKO) Yöntemidir.

Paranın Zaman Karşısındaki Değer Değişimini Göz Ardı Eden Yöntemler

Ortalama Verimlilik Yöntemi
Paranın Zaman Karşısındaki değişimini göz ardı eden yöntemlerden ilki olan Ortalama Verimlilik Yöntemi genel muhasebe kayıtlarına dayanan, basit ancak değerleme sektöründe kullanılmayan bir yöntemdir. Yöntem, genel olarak 2 farklı projenin karşılaştırılmasında kullanılmaktadır. Yöntemin temel prensibi yapılı bir taşınmazın elde tutma süresi boyunca sağlayacağı faydanın ortalamasının elde etme maliyeti ve hurda değerinin toplamının yarısına oranlanması ile bulunan yüzde oranın karşılaştırılması esasıdır.

Basit bir formül ile anlatmak gerekirse;

((Toplam Fayda / Elde Tutma Süresi)/((Elde Etme Maliyeti + Hurda Değeri)/2) = Ortalama Verimlilik

Bu yöntemde bulunan sonuç “0” değerinde yaklaştıkça taşınmaz düşük karlı, “0” değerinden pozitif yönlü uzaklaştıkça yüksek karlı olarak derecelendirilir.

Geri Ödeme Süresi Yöntemi
Geri Ödeme Süresi Yöntemi, taşınmazdan elde edilecek faydanın, taşınmazın elde edilmesi için gerekli olan değere eşitlendiği süredir. Bu yöntem ile yapılan hesaplamada, önceki yöntemdeki gibi paranın zaman karşısındaki değeri göz ardı edilmektedir. Örnek olarak 240.000.-TL bedel ile elde edilen, yılda ortalama 48.000.-TL net gelir elde edilen bir taşınmazın geri ödeme süresi 5 yıl dır.

Paranın Zaman Karşısındaki Değer Değişimini Göz Ardı Etmeyen Yöntemler

Yöntemlerin anlatılmasından önce bilinmesi ve anlaşılması gereken iki farklı kavram bulunmaktadır. Kavramlardan ilki enflasyon kavramı, ikincisi ise iskonto oranı kavramıdır. Kavramlar alt bölümde örneklere kısaca açıklanmıştır.

Enflasyon Kavramı
Enflasyon kelime anlamı olarak paranın satın alma gücündeki düşüş olarak nitelendirilebilir. Enflasyonun yüksek olduğu (%2 üstü) ortamlarda para değer kaybına uğramakta, enflasyonun düşük olduğu (%2 altı) ortamlarda ise paranın satın alma gücünün yüksek olması nedeni ile durgunluk yaşanmaktadır. Ülkemiz genel ekonomik verilerine göre son 5 yıllık süreçte enflasyon oranı %6,4 ile %10,4 Aralığında değişim göstermektedir. 2014 senesi için gerçekleşen enflasyon oranı %8,2 dir. Basite indirgemek gerekirse 2014 senesi başındaki 100.-TL, 2014 senesi sonunda sene başına göre %8,2 kısaca 8,2.-TL değer kaybetmiş ve 91,8.-TL olmuştur. Farklı bir örnek olarak düşünülürse 2014 senesi başında 100 TL ile 1 birim mal alınabilirken, 2014 senesi sonunda 0,918 birim mal alınabilmektedir. Aynı örnek üzerinden devam edildiğinde, 2015 senesi için enflasyon oranının %9 olacağı tahmin edildiğinde, 2014 senesi başında 100 TL, 2014 senesi sonunda 91,8.-TL, 2015 senesi sonuna ise 84.22.-TL olacağı hesap edilmektedir. Hesaplamada 91,8.-TL rakamı (1 + Enflasyon Oranı = 1,09) 1,09 rakamına bölünmüştür. Sonuç olarak 2014 senesi başındaki 100.-TL, 2 sene sonuna %15,78 lik değer kaybına uğramıştır.

İskonto Oranı Kavramı
Proje Geliştirme Analizinin temel prensibi, enflasyonist ortamlardaki elde edilecek faydanın yıllara dağılımının bu güne indirgenmesine dayanmaktadır. Bahsi geçen iskonto oranı, değerleme sektöründe genel olarak risksiz getiri oranı + risk pirimi olarak tanımlanmaktadır. Risksiz getiri oranı, yatırımcının herhangi bir risk almadan belirtilen vade sonunda elde edeceği fayda anlamına gelmektedir. Genel olarak sektörümüzde bu rakam Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankasının (TCMB) açtığı güncel tarihli Devlet Tahvili ihalesinde geçen yıllık minimum bileşik faiz oranı olarak kabul görmüştür. Diğer bir unsur olan risk pirimi ise planlanan projenin riski anlamına gelmektedir.

Örnek
Bir otel projesine yatırım yapmayı planlayan yatırımcı projeye 1.000.000.-TL yatıracaktır. Planlanan yapının faaliyete geçmesi sonrasında yılda 100.000.-TL fayda elde edeceği hesap ve tahmin edilmektedir. TCMB’nın güncel tarihli bileşik faiz oranı %8 olduğu bir ortamda işletmeci 10 yılda elde edeceği net faydanın bu gün değerini %3, %4 ve %5 risk pirimi ile hesaplayalım.

Risk Pirimi %3

Risk Pirimi %4

Risk Pirimi %5

Tablolarda geçen iskonto oranı katsayısı 1 + ( Risk Pirimi + Risksiz Getiri Oranı) sayısının yıllara göre kuvvetidir. %3 risk pirimi tablosunda 1.yıl için 1+(0,08+0,03), 3.yıl için 1+(0,08+0,03)^3, 7.yıl için ise 1+(0,08+0,03)^7 şeklinde hesap edilmektedir. Bu işlemin yapılmasındaki amaç her yıl değer kaybeden paranın değer kaybını bu güne indirgemektir.

Tablolardan anlaşılacağı üzere elde edilecek faydanın sabit olduğu bir ortamda sektördeki ve yatırımdaki risk artışı gelirlerin net bu gün değerini düşürmekte, dolayısı ile fazla riskin karşılığı alınamamaktadır. Yatırımcı risk oranının arttığı, örnekler üzerinden gidilmesi gerekirse %5 olduğu bir ortamda yıllık 100.000.-TL gelire razı olmayıp, örnek baz alındığında yıllık 100.000.-TL nin üzerinde gelir elde etmek isteyecektir. Değerleme çalışmalarında yapacağımız hesaplamalarda risk pirimi değerini konu taşınmazın hitap edeceği kitle, sektör ve genel ekonomik veriler baz alınarak uzman tarafından belirlenmesi gerekmektedir. Sektör ve genel veriler göz önünde bulundurulduğunda iskonto oranı ortalama risk unsuru üstünde olmayan yatırımlarda %11-12 arasında alınmaktadır.

Net Bugünkü Değer Yöntemi
Yöntem, iskonto oranının anlatımında kullanılan tablolarda anlaşılacağı üzere yatırım sonrasında elde edilecek faydanın uzman tarafından belirlenen iskonto oranı ile bu güne indirgenmesi yöntemidir. Uzman tarafından elde edilecek fayda yıllara göre tahminen hesaplanıp, belirlenen iskonto oranının kuvvetleri ile bu güne indirgenmektedir. Bu yöntem, farklı projelerden belli sürelerde elde edilecek faydaların günümüze indirgenmesini ve hangi projenin daha karlı olduğunun hesaplanmasını sağlamaktadır.

Örnek olarak 2 projeyi irdeleyelim,

İlk projeye yatırım yapan yatırımcı yılda 100.000 TL net gelir elde etmektedir. İlk proje ikinci projeye göre daha az riskli olup ilk proje için alınan iskonto oranı %11 dir. İkinci projeden yatırımcının yılda 105.000.-TL gelir elde etmesi planlanmakta olup bu yatırımın ilk projeye göre daha riskli olması nedeni ile iskonto oranı %14 olarak belirlenmiştir. İlk projeden elde edilen net bu gün değerlerinin toplamı ikinci projeden daha yüksektir. Bu farklılık, daha riskli bir yatırıma giren yatırımcının aldığı risk karşısında daha yüksek bir getiri beklemesinden kaynaklanmaktadır.

Sonuç olarak ilk projenin daha az riskli ve daha yüksek getirili bir proje olduğu anlaşılmaktadır.

İlk yatırım maliyetleri bilinen 2 farklı örnek üzerinden düşünüldüğünde,

İlk proje için yatırımcı 500.000.-TL yatırmakta ve her yıl 100.000.-TL gelir elde etmektedir. Bu proje için uzman tarafından belirlenen iskonto oranı %11 dir.

İkinci proje için yatırımcı 550.000.-TL yatırmakta ve her yıl 115.000.-TL gelir elde etmektedir. Bu proje için uzman tarafından belirlenen iskonto oranı %12 dir.

İki farklı proje için yapılan tablo alt bölümde verilmiş olup hesaplanan nihai değerlere göre ikinci proje daha fazla riskli ancak daha karlı görülmektedir.

Değerleme sektöründe kullanılabilecek bir örnek ile devam edelim. Arsa maliyeti sabit olan bir yatırımda yapılacak inşaatın tamamının konut fonksiyonlu olması, yada ticari fonksiyonlu olması durumunu zaman farklılığı üzerinde inceleyelim.

Elde etme maliyeti 5.000.000.-TL olan bir arsa üzerinde 2000 m2 alanlı bir yapı inşa edilebilmektedir. Bölge genel olarak konut fonksiyonlu gelişmiş olup yapının konut olarak inşa edilmesi halinde birim m2 satış değeri 5000.-TL, ticaret olarak inşa edilmesi halinde ise birim m2 satış değeri 6000.-TL olarak belirlenmiştir. Yapının fonksiyon farkı ile maliyeti değişmemekte olup toplam yapı maliyeti 2.000.000.-TL dir. Bölgede genel talebin konut üstüne olması nedeni ile benzer projelerden elde edilen verilere göre konut projesi tamamlandıktan sonra 3 yıl içinde tüm taşınmazların satılabileceği düşünülmektedir. Yapının ticaret fonksiyonlu inşa edilmesi halinde ise talebin daha kısıtlı olması nedeni ile projedeki tüm taşınmazların 5 yıl içinde satılabileceği düşünülmektedir. Yatırımın fonksiyon ayırımı olmadan 2 yılda tamamlanacağı, iskonto oranının ilk projede %11, ikinci projede ise %12 olacağı ve elde edilecek gelirlerin her yıl eşit miktarda olacağı kabulü ile alt bölümde bulunan tablo oluşturulmuştur.

Neticeten, konut projesi daha az riskli ve daha kısa sürede satılmasına rağmen ticaret projesine göre daha az karlıdır.

Net bugünkü değer yöntemi genel olarak gelir getiren taşınmazların değerlerinin ve karlılığının risk faktörleri ve paranın zaman karşısındaki kaybının göz önünde bulundurulduğu bir yöntemdir. NBD yöntemi genel olarak sektörümüzde gelir getiren her türlü taşınmazın değerinin hesabında kullanılabilmektedir.

İç Karlılık Oranı Yöntemi
İç karlılık oranı yöntemi önceki kısımlarda anlatılan İskonto oranı ile bağıntılı bir yöntemdir. Yöntemin kullanımında belli periyotlar alınmakta olup, bu periyot dahilinde projeden elde edilecek faydayı “0” yapacak olan iskonto oranı hesap edilir. Projeden elde edilecek faydayı “0” yapan iskonto oranlarından en yüksek iskonto oranına sahip olan proje en karlı proje olarak kabul edilir.

Örnek

ilk projeye 100.000.-TL yatırılacak ve 5 sene boyunca her sene 40.000.-TL gelir elde edecektir.

ikinci projeye 300.000.-TL yatırılacak ve 5 sene boyunca her sene 90.000.-TL gelir elde edecektir.

Yöntemin kullanımında alt bölümde verilen formül esas alınmakta olup uzman tarafından yapılabilecek en kestirme yol enterpolasyondur.

İlk projenin net bugünkü değerini “0” yapan iskonto oranı %28,75 olup, ikinci projenin net bu günkü değerini “0” yapan iskonto oranı ise %15,24 değeridir. Bu sonuçtan anlaşılacağı üzere ilk proje daha karlıdır.

Sonuç
Yapılı yada yapısız bir taşınmaz üzerinde planlanan alternatif projelerin karlılığı ve risk karşısındaki değer kayıpları anlatılan yöntemler ile hesap edilebilmektedir. Proje geliştirme analizlerinin temel prensipleri ve kullanılan yöntemler bunlar olup uygulanması planlanan projede geliştirilecek alternatifler uzman tarafından tespit edilmeli ve paranın zaman karşısındaki değeri göz ardı edilmeden risk ihtimalleri neticesinde elde edilecek fayda hesaplanmalıdır.

Net-Brüt Alan Tanımı

Net-Brüt Alan Tanımı

Net alan-brüt alan tanımlamaları; özellikle büyük şehirlerde gerek inşaat firmalarının projelerinde farklı uygulamaları, gerekse alıcıların konu ile ilgili bilgisizliğine bağlı olarak farklılaşmaktadır. Günümüzde birçok inşaat firması dairelerini pazarlama sürecinde otopark, kat sahanlığı, eklenti depo alanları, sosyal kullanım alanları, sığınak vb. ortak alanların katılması suretiyle brüt alan tanımlaması yapabilmektedir. Bu durum neticesinde örneğin 80 m2 alanlı bir dairenin 140 m2 olarak pazarlanması gibi örnekler sıklıkla karşımızdadır. Otoparklar, kat boşlukları, merdiven, asansör, ışıklık gibi ortak alanların yanı sıra balkon, teras ve kat bahçeleri gibi alanların net / brüt metrekare hesabına katılıp katılmamasının çoğu zaman farklı değerlendirilmesi, brüt alan tanımlanmasının sektör içerisinde belirli bir standart’a oturtulmasına engeldir. Mesleğimiz yönünden bakıldığında değer takdirinde doğru brüt alan tespitinin önemi oldukça büyüktür. Sektörde var olan bu farklılıklar sebebi ile benzer nitelikte olan farklı projeleri karşılaştırmak güçleşmekte, değer tespitlerinde yanlışlıklara sebep olabilmektedir. Söz konusu durumun aşılması için; Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişikliklerle açıkça belirlenen alan tanımlamalarının baz alınması, alan tanımlarının detaylı olarak projeler üzerinde belirtilmesi gerekliliği aşikardır. Bu uygulamanın standart haline getirilmesi sektörün sağlıklı ilerlemesi için gerekli olan bir durum olarak karşımıza çıkmaktadır.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişiklikle 01.06.2013 tarih 28664 sayılı resmi gazetede yayınlanan alan tanımlamalarının kullanılmasının sektör açısından önemi aşikârdır. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne göre;

Bağımsız Bölüm Net Alanı: Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak vb. alanlar dâhil edilmez. Açık çıkmalar, teraslar, kat bahçeleri, bağımsız bölümün eklentisi olan alanlar net alan tanımı içerisinde yer almaz.

Bağımsız Bölüm Brüt Alanı: Bağımsız bölümün içerisindeki; duvarlar, kolonlar, merdiven sahanlıkları ve basamakları ile bu merdivenlerin altlarında kalan yerler ile sadece bağımsız bölüme ait ve bağımsız bölümün içinden doğrudan bağlantılı olan; balkonlar, teraslar, kat bahçeleri dâhil kapladığı alandır. Bu alana; ışıklıklar, galeri boşlukları, bağımsız bölümün eklentileri ve ortak alanların bağımsız bölüme düşen payları dâhil edilmez. Bağımsız bölümün eklentileri ayrıca belirtilmek zorundadır.

Tüm bu anlatılanların ışığında gerek Gayrimenkul değerleme sektörünün sağlıklı ilerlemesi, gerekse mevcut piyasa da tek tip uygulamanın söz konusu olması için gerekli düzenlemelerin yapılması mutlak suret ile gereklidir. Değerin en önemli bileşenlerinden olan alan hesabı için yukarıda arz edilen tanımın tüm hesaplamalarda tek tip halde kullanılmasının bahsedilen karmaşayı önlemede ve isabetli değerde elzem olduğu muhakkaktır.

Makina Değerlemesinde Mülkiyet Hakkı Tespitinin Önemi

MAKİNA DEĞERLEMESİNDE MÜLKİYET HAKKI TESPİTİNİN ÖNEMİ

Değerleme sektöründe, UFRS, işletme rehni, ortaklığın giderilmesi, ortaklığa katılım, alım/satım, leasing işlemi, teminat amaçlı diğer tüm işlemler v.b. gibi muhtelif kullanım amaçlarına esas teşkil etmesi amacıyla makina değerleme raporları tanzim edilmektedir. Makina değerlemesi genel ve esas itibariyle teknik durum ve mülkiyet hakkı durumu olmak üzere iki genel başlık altında yürütülmektedir. Bu başlıkların birçok alt kırılımı olmakla birlikte bu yazımızda değerlemeye tabi tutulacak bir makinanın mülkiyet hakkı durumunun tespitinin önemi hakkında bilgiler aktarılmaya çalışılmıştır.

Değerlemeye tabi tutulacak olan makinaların mülkiyet hakkı durumlarının, daha anlaşılır bir ifade ile sahipliğinin kime ait olduğuna ilişkin yorumların ilk ve ana kaynağı, makinanın ilgilisi olan kişi yada kuruluşlardan elde edilecek olan muhasebesel donelerdir. Temin edilen muhasebesel doneler, mizan kayıtları, amortisman tabloları, faturalar, gümrük beyannameleri olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu belgelerin, tespiti yapılan ve değerlenecek makinaya ait olup olmadığını kesin olarak yorumlamak çoğu zaman çok güç olmaktadır. Özellikle muhasebe mizan ve amortisman tablolarında kullanılan kayıt dili ile teknik makina tasvirleri arasında çoğunlukla büyük farklılıklar görülmektedir. Bu nedenle sunulmuş olan muhasebesel donelerin makinaya aitliğinin yorumlanabilmesi için birkaç muhasebesel ve teknik doneyi bir arada mütaala etmek gerekmektedir. Fatura örnekleri bu konudaki en büyük rehber özelliğindedir. Zira, tanzim edilen çoğu faturada, makinanın teknik özelliklerinden en az biri (tipi, modeli, seri numarası, kapasitesi v.b. gibi) tasvir edilmektedir. İthal makinalar için gümrük beyannameleri de bu konuya destekleyici ışık tutabilmektedir. Sadece mizan veya amortisman kayıtları ile bir makinanın sahipliği hakkında yorum yapmak risk arz edebilecek bir çalışma olacaktır.

Yukarıdaki paragrafta açıklanmış olan tespit edilen makina-muhasebesel belgesi eşleştirmesi çalışmasından sonra ulaşılmaya çalışılan sonuca, yani makinanın sahipliğine yorum yapma aşamasına geçilir. Faturalar ve gümrük beyannamelerinde belgelerin hangi kuruluş adına tanzim edilmiş olduğu belirtildiğinden makina sahipliği hususunda doğrudan yorum yapılabilmekte iken mizan ve amortisman tablolarında bu yorum doğrudan yapılamamaktadır. Bu nedenle muhasebesel kayıtlarda kullanılmış olan kayıt kodlarının açılımının dikkate alınması gerekmektedir. Firmaya ait makina-teçhizat, leasingli makina-teçhizat, yapılmakta olan yatırımlar v.b. gibi. Unutulmamalıdır ki, bir firmanın muhasebe kaydı sadece öz sermayesi ile temin edilmiş olan makinaları değil, leasing, yatırım teşviği v.b. gibi yollarla edinilmiş olan makinaları da ihtiva eder. Bu konuların net tespitinde muhatap olunan firmanın muhasebe departmanından teknik destek almak en sağlıklı yol olmaktadır.

Kısa ve özet teknik anlatım sonrasında bu yazımızın asıl konusu olan, değerlemeye konu olan bir makinanın mülkiyet hakkının sağlıklı tespitinin önemine geçecek olursak;

Herhangi bir tasarrufa konu edilecek bir makina değerleme raporunda, ilgilisine ait olduğu yorumlanan ve değeri tahmin ve takdir edilen makinalar teminat/rehin altına alınmakta ve karşılığında nakde çevirme işlemlerine konu olmaktadır. Bu nedenle, herhangi bir şekilde makinaları rehin altına alan taraf makinaları satışa arz ettiğinde bu işleme engel olacak bir kısıtlama ile karşılaşmaması gerekmektedir. Başta leasing işlemi olmak üzere salt olarak firmaya ait olmayan ve finansal kiralama v.b. gibi edinim yolları ile satın alınmış olan makinalar programlanan şekilde ödemelerinin yapılmaması halinde ilgilileri tarafından el konularak bulundukları mahallerden götürülmektedir. Bu tip bir makina için hazırlanmış olan değerleme raporunda mülkiyet hakkı durumu özenli olarak araştırılmadan firma aktiflerinde kayıtlı olarak tasvir edilip bir değer takdirinin yapılmış olması halinde gerek rapor hazırlayıcısı taraf, gerekse rapor kullanıcısı taraf açısından büyük risk ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle değerlemeye konu herhangi bir makinanın mülkiyet hakkı durumu için değerleme raporlarında herhangi bir belgeye dayandırılmadan kesin yorumlar yapılmamalı, şüpheli durumlar ilgilisine raporda açık olarak belirtilmelidir.

Makina değerleme raporlarında değerlemeye konu olan makinaları, tasarruf sahipleri teminat aşamasında, çok genellikle, tapu kayıtlarına teferruat olarak ve/veya ticaret odalarında noter tasdikli işletme rehin listesi şeklinde kayıt altına almaktadır. Bu işlemler, makinaların mülkiyet haklarına ilişkin muhasebesel donelere göre yapılmış olan yorumlarda bir hata olsa bile, rehni veren kişi yada kuruluş açısından resmi bağlayıcılıklar elbette taşımaktadır. Ancak, belirtmekte fayda vardır ki, yukarıda belirtilen şekilde mülkiyet hakkı araştırması yapılmadan tanzim edilmiş olan birçok değerleme listesine göre tanzim edilmiş olan teferruat kayıtlarında veya rehin listelerinde salt olarak firmaya ait olmayan birçok makinanın yer alması da kuvvetle muhtemeldir. Bu tip durumlar teminat sahipleri açısından en iyi ihtimalle birçok zaman ve yasal prosedür zahmetine neden olacaktır.

Bu hususlarla birlikte birçok firmanın ilgililerine; muhasebe kayıt şeklinden ve/veya makinaları ikinci el olarak edinim şekillerinden kaynaklı olarak, değerlemesi talep edilen bir makina parkının mülkiyet hakkını net ve detaylı olarak ortaya koyabilme imkanları olamayabilmektedir. Arsası, binaları ve makinaları ile komple satın alınmış ve makinaları detaylandırılmamış olan fabrika alım-satım işlemleri bu duruma örnek olarak gösterilebilir. Gerek bu tip durumlarda, gerekse yukarıda açıklanmış olan özelliklerdeki makina değerlemelerinde, elde edilecek tüm muhasebesel donelere ilaveten değerleme konusu makinaların ilgilisi olan firmalardan, değerlemeye esas alınacak makinaların firmaları aktiflerinde kayıtlı olduğuna dair, imzalı ve tasdikli taahhütname belgelerinin, imza sirküleri ile birlikte temin edilmesi, değerleme tarafı açısından en sağlıklı yol olacaktır. Zira, ağırlıklı olarak teknik ve mühendislik üzerine bina edilen makina değerlemesinde, çok kısa süre içerisinde ve sınırlı evraklar ışığında, mülkiyet hakkı durumuna ilişkin yorumlar yapmak her zaman hata payı ihtiva eden bir işlemdir.

Sektörümüzde her konuda olduğu gibi bu konuda da her geçen gün daha teknik ve olumlu adımlar atılmaktadır. Gerek değerleme cephesinden, gerek tüm tasarruf sahipleri cephesinden, rapor tanzim sürecini kısaltacak daha somut yöntemlerin geliştirilmesi en başta zaman kaybının ve maddi risklerin önüne geçecektir. Sektörümüzde bir değerleme raporunun tanzim edilebilmesi için birçok meslek dalını bir arada icra etme zaruriyeti olduğu bir gerçektir. Makina değerlemelerinde teknik tespit ve araştırmalara daha fazla ağırlık verebilmek için makinaların muhasebesel anlamdaki durumlarının ilgili firma ile tasarruf sahipleri arasında resmi prosedür dizileri ile çözümlenmesi, makina mühendisi değerleme uzmanlarının daha basit ve sonuca götüren muhasebesel belgeleri esas alarak raporlama yapabilmesi en sağlıklı yol olacaktır.

Ülkemizdeki tüm makinaların her daim çalışması, tüm fabrikalarının bacalarının her zaman tütmesi ve istihdamın her zaman devam etmesi dilek ve temennilerim ile yazımızın faydalı olduğu umar, teşekkürlerimi sunarım.