Proje geliştirme analizi, yapılı yâda yapısız bir taşınmazın, yasal olarak mümkün olan kullanım şekillerinin incelendiği, kullanım şekilleri neticesinde elde edilebilecek faydanın hesaplandığı yöntemlerin genel adıdır. Proje geliştirme analizi kendi içinde genel kabule göre ikiye ayrılmaktadır. Yöntem topluluklarından ilki paranın zaman karşısındaki değerini göz ardı eden Ortalama Verimlilik Yöntemi ve Geri Ödeme Süresi Yöntemidir. Yöntem topluluklarının ikincisi ise paranın zaman karşısındaki değer değişimini göz ardı etmeyen Net Bugünkü Değer Yöntemi (NBD) ve İç Karlılık Oranı (İKO) Yöntemidir.

Paranın Zaman Karşısındaki Değer Değişimini Göz Ardı Eden Yöntemler

Ortalama Verimlilik Yöntemi
Paranın Zaman Karşısındaki değişimini göz ardı eden yöntemlerden ilki olan Ortalama Verimlilik Yöntemi genel muhasebe kayıtlarına dayanan, basit ancak değerleme sektöründe kullanılmayan bir yöntemdir. Yöntem, genel olarak 2 farklı projenin karşılaştırılmasında kullanılmaktadır. Yöntemin temel prensibi yapılı bir taşınmazın elde tutma süresi boyunca sağlayacağı faydanın ortalamasının elde etme maliyeti ve hurda değerinin toplamının yarısına oranlanması ile bulunan yüzde oranın karşılaştırılması esasıdır.

Basit bir formül ile anlatmak gerekirse;

((Toplam Fayda / Elde Tutma Süresi)/((Elde Etme Maliyeti + Hurda Değeri)/2) = Ortalama Verimlilik

Bu yöntemde bulunan sonuç “0” değerinde yaklaştıkça taşınmaz düşük karlı, “0” değerinden pozitif yönlü uzaklaştıkça yüksek karlı olarak derecelendirilir.

Geri Ödeme Süresi Yöntemi
Geri Ödeme Süresi Yöntemi, taşınmazdan elde edilecek faydanın, taşınmazın elde edilmesi için gerekli olan değere eşitlendiği süredir. Bu yöntem ile yapılan hesaplamada, önceki yöntemdeki gibi paranın zaman karşısındaki değeri göz ardı edilmektedir. Örnek olarak 240.000.-TL bedel ile elde edilen, yılda ortalama 48.000.-TL net gelir elde edilen bir taşınmazın geri ödeme süresi 5 yıl dır.

Paranın Zaman Karşısındaki Değer Değişimini Göz Ardı Etmeyen Yöntemler

Yöntemlerin anlatılmasından önce bilinmesi ve anlaşılması gereken iki farklı kavram bulunmaktadır. Kavramlardan ilki enflasyon kavramı, ikincisi ise iskonto oranı kavramıdır. Kavramlar alt bölümde örneklere kısaca açıklanmıştır.

Enflasyon Kavramı
Enflasyon kelime anlamı olarak paranın satın alma gücündeki düşüş olarak nitelendirilebilir. Enflasyonun yüksek olduğu (%2 üstü) ortamlarda para değer kaybına uğramakta, enflasyonun düşük olduğu (%2 altı) ortamlarda ise paranın satın alma gücünün yüksek olması nedeni ile durgunluk yaşanmaktadır. Ülkemiz genel ekonomik verilerine göre son 5 yıllık süreçte enflasyon oranı %6,4 ile %10,4 Aralığında değişim göstermektedir. 2014 senesi için gerçekleşen enflasyon oranı %8,2 dir. Basite indirgemek gerekirse 2014 senesi başındaki 100.-TL, 2014 senesi sonunda sene başına göre %8,2 kısaca 8,2.-TL değer kaybetmiş ve 91,8.-TL olmuştur. Farklı bir örnek olarak düşünülürse 2014 senesi başında 100 TL ile 1 birim mal alınabilirken, 2014 senesi sonunda 0,918 birim mal alınabilmektedir. Aynı örnek üzerinden devam edildiğinde, 2015 senesi için enflasyon oranının %9 olacağı tahmin edildiğinde, 2014 senesi başında 100 TL, 2014 senesi sonunda 91,8.-TL, 2015 senesi sonuna ise 84.22.-TL olacağı hesap edilmektedir. Hesaplamada 91,8.-TL rakamı (1 + Enflasyon Oranı = 1,09) 1,09 rakamına bölünmüştür. Sonuç olarak 2014 senesi başındaki 100.-TL, 2 sene sonuna %15,78 lik değer kaybına uğramıştır.

İskonto Oranı Kavramı
Proje Geliştirme Analizinin temel prensibi, enflasyonist ortamlardaki elde edilecek faydanın yıllara dağılımının bu güne indirgenmesine dayanmaktadır. Bahsi geçen iskonto oranı, değerleme sektöründe genel olarak risksiz getiri oranı + risk pirimi olarak tanımlanmaktadır. Risksiz getiri oranı, yatırımcının herhangi bir risk almadan belirtilen vade sonunda elde edeceği fayda anlamına gelmektedir. Genel olarak sektörümüzde bu rakam Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankasının (TCMB) açtığı güncel tarihli Devlet Tahvili ihalesinde geçen yıllık minimum bileşik faiz oranı olarak kabul görmüştür. Diğer bir unsur olan risk pirimi ise planlanan projenin riski anlamına gelmektedir.

Örnek
Bir otel projesine yatırım yapmayı planlayan yatırımcı projeye 1.000.000.-TL yatıracaktır. Planlanan yapının faaliyete geçmesi sonrasında yılda 100.000.-TL fayda elde edeceği hesap ve tahmin edilmektedir. TCMB’nın güncel tarihli bileşik faiz oranı %8 olduğu bir ortamda işletmeci 10 yılda elde edeceği net faydanın bu gün değerini %3, %4 ve %5 risk pirimi ile hesaplayalım.

Risk Pirimi %3

Risk Pirimi %4

Risk Pirimi %5

Tablolarda geçen iskonto oranı katsayısı 1 + ( Risk Pirimi + Risksiz Getiri Oranı) sayısının yıllara göre kuvvetidir. %3 risk pirimi tablosunda 1.yıl için 1+(0,08+0,03), 3.yıl için 1+(0,08+0,03)^3, 7.yıl için ise 1+(0,08+0,03)^7 şeklinde hesap edilmektedir. Bu işlemin yapılmasındaki amaç her yıl değer kaybeden paranın değer kaybını bu güne indirgemektir.

Tablolardan anlaşılacağı üzere elde edilecek faydanın sabit olduğu bir ortamda sektördeki ve yatırımdaki risk artışı gelirlerin net bu gün değerini düşürmekte, dolayısı ile fazla riskin karşılığı alınamamaktadır. Yatırımcı risk oranının arttığı, örnekler üzerinden gidilmesi gerekirse %5 olduğu bir ortamda yıllık 100.000.-TL gelire razı olmayıp, örnek baz alındığında yıllık 100.000.-TL nin üzerinde gelir elde etmek isteyecektir. Değerleme çalışmalarında yapacağımız hesaplamalarda risk pirimi değerini konu taşınmazın hitap edeceği kitle, sektör ve genel ekonomik veriler baz alınarak uzman tarafından belirlenmesi gerekmektedir. Sektör ve genel veriler göz önünde bulundurulduğunda iskonto oranı ortalama risk unsuru üstünde olmayan yatırımlarda %11-12 arasında alınmaktadır.

Net Bugünkü Değer Yöntemi
Yöntem, iskonto oranının anlatımında kullanılan tablolarda anlaşılacağı üzere yatırım sonrasında elde edilecek faydanın uzman tarafından belirlenen iskonto oranı ile bu güne indirgenmesi yöntemidir. Uzman tarafından elde edilecek fayda yıllara göre tahminen hesaplanıp, belirlenen iskonto oranının kuvvetleri ile bu güne indirgenmektedir. Bu yöntem, farklı projelerden belli sürelerde elde edilecek faydaların günümüze indirgenmesini ve hangi projenin daha karlı olduğunun hesaplanmasını sağlamaktadır.

Örnek olarak 2 projeyi irdeleyelim,

İlk projeye yatırım yapan yatırımcı yılda 100.000 TL net gelir elde etmektedir. İlk proje ikinci projeye göre daha az riskli olup ilk proje için alınan iskonto oranı %11 dir. İkinci projeden yatırımcının yılda 105.000.-TL gelir elde etmesi planlanmakta olup bu yatırımın ilk projeye göre daha riskli olması nedeni ile iskonto oranı %14 olarak belirlenmiştir. İlk projeden elde edilen net bu gün değerlerinin toplamı ikinci projeden daha yüksektir. Bu farklılık, daha riskli bir yatırıma giren yatırımcının aldığı risk karşısında daha yüksek bir getiri beklemesinden kaynaklanmaktadır.

Sonuç olarak ilk projenin daha az riskli ve daha yüksek getirili bir proje olduğu anlaşılmaktadır.

İlk yatırım maliyetleri bilinen 2 farklı örnek üzerinden düşünüldüğünde,

İlk proje için yatırımcı 500.000.-TL yatırmakta ve her yıl 100.000.-TL gelir elde etmektedir. Bu proje için uzman tarafından belirlenen iskonto oranı %11 dir.

İkinci proje için yatırımcı 550.000.-TL yatırmakta ve her yıl 115.000.-TL gelir elde etmektedir. Bu proje için uzman tarafından belirlenen iskonto oranı %12 dir.

İki farklı proje için yapılan tablo alt bölümde verilmiş olup hesaplanan nihai değerlere göre ikinci proje daha fazla riskli ancak daha karlı görülmektedir.

Değerleme sektöründe kullanılabilecek bir örnek ile devam edelim. Arsa maliyeti sabit olan bir yatırımda yapılacak inşaatın tamamının konut fonksiyonlu olması, yada ticari fonksiyonlu olması durumunu zaman farklılığı üzerinde inceleyelim.

Elde etme maliyeti 5.000.000.-TL olan bir arsa üzerinde 2000 m2 alanlı bir yapı inşa edilebilmektedir. Bölge genel olarak konut fonksiyonlu gelişmiş olup yapının konut olarak inşa edilmesi halinde birim m2 satış değeri 5000.-TL, ticaret olarak inşa edilmesi halinde ise birim m2 satış değeri 6000.-TL olarak belirlenmiştir. Yapının fonksiyon farkı ile maliyeti değişmemekte olup toplam yapı maliyeti 2.000.000.-TL dir. Bölgede genel talebin konut üstüne olması nedeni ile benzer projelerden elde edilen verilere göre konut projesi tamamlandıktan sonra 3 yıl içinde tüm taşınmazların satılabileceği düşünülmektedir. Yapının ticaret fonksiyonlu inşa edilmesi halinde ise talebin daha kısıtlı olması nedeni ile projedeki tüm taşınmazların 5 yıl içinde satılabileceği düşünülmektedir. Yatırımın fonksiyon ayırımı olmadan 2 yılda tamamlanacağı, iskonto oranının ilk projede %11, ikinci projede ise %12 olacağı ve elde edilecek gelirlerin her yıl eşit miktarda olacağı kabulü ile alt bölümde bulunan tablo oluşturulmuştur.

Neticeten, konut projesi daha az riskli ve daha kısa sürede satılmasına rağmen ticaret projesine göre daha az karlıdır.

Net bugünkü değer yöntemi genel olarak gelir getiren taşınmazların değerlerinin ve karlılığının risk faktörleri ve paranın zaman karşısındaki kaybının göz önünde bulundurulduğu bir yöntemdir. NBD yöntemi genel olarak sektörümüzde gelir getiren her türlü taşınmazın değerinin hesabında kullanılabilmektedir.

İç Karlılık Oranı Yöntemi
İç karlılık oranı yöntemi önceki kısımlarda anlatılan İskonto oranı ile bağıntılı bir yöntemdir. Yöntemin kullanımında belli periyotlar alınmakta olup, bu periyot dahilinde projeden elde edilecek faydayı “0” yapacak olan iskonto oranı hesap edilir. Projeden elde edilecek faydayı “0” yapan iskonto oranlarından en yüksek iskonto oranına sahip olan proje en karlı proje olarak kabul edilir.

Örnek

ilk projeye 100.000.-TL yatırılacak ve 5 sene boyunca her sene 40.000.-TL gelir elde edecektir.

ikinci projeye 300.000.-TL yatırılacak ve 5 sene boyunca her sene 90.000.-TL gelir elde edecektir.

Yöntemin kullanımında alt bölümde verilen formül esas alınmakta olup uzman tarafından yapılabilecek en kestirme yol enterpolasyondur.

İlk projenin net bugünkü değerini “0” yapan iskonto oranı %28,75 olup, ikinci projenin net bu günkü değerini “0” yapan iskonto oranı ise %15,24 değeridir. Bu sonuçtan anlaşılacağı üzere ilk proje daha karlıdır.

Sonuç
Yapılı yada yapısız bir taşınmaz üzerinde planlanan alternatif projelerin karlılığı ve risk karşısındaki değer kayıpları anlatılan yöntemler ile hesap edilebilmektedir. Proje geliştirme analizlerinin temel prensipleri ve kullanılan yöntemler bunlar olup uygulanması planlanan projede geliştirilecek alternatifler uzman tarafından tespit edilmeli ve paranın zaman karşısındaki değeri göz ardı edilmeden risk ihtimalleri neticesinde elde edilecek fayda hesaplanmalıdır.